Kredyty hipoteczne

Własny dom lub mieszkanie to podstawa do tego, by móc prowadzić samodzielne życie i założyć rodzinę. Niestety, zakup własnego „M” oznacza konieczność poniesienia olbrzymiego wydatku na poziomie nawet kilkuset tysięcy złotych. Ponieważ nie każdy jest w stanie dokonać zakupu wyłącznie za gotówkę, wielu spośród nas decyduje się na kredyty hipoteczne. Czym charakteryzuje się kredyt hipoteczny oraz pożyczka hipotecznaOd czego zależy oprocentowanie kredytu hipotecznego? Przeczytaj poniższy tekst, by poznać odpowiedzi na te oraz wiele innych pytań.

Kredyt hipoteczny — co to?

Kredyt hipoteczny to określenie, z którym spotkał się zapewne każdy, kto planuje zakup mieszkania lub domu. Czym właściwie jest kredyt hipoteczny? Jest to taka forma finansowania, której udzielaniem zajmują się wyłącznie banki. Środki z tego tytułu mogą zostać wykorzystane w sfinansowaniu następujących wydatków:

  • zakup: domu, mieszkania, lokalu komercyjnego, działki rolnej lub budowlanej,
  • kredyt hipoteczny na budowę domu jednorodzinnego,
  • remont: mieszkania, domu, dostosowanie istniejącego lokalu komercyjnego,
  • inwestycja w lokal na wynajem.

Kwestie związane ze sposobem, w jaki banki powinny udzielać kredytów hipotecznych, są szczegółowo uregulowane przez ustawę z dnia 1 stycznia 1998 roku Prawo bankowe.

Generalnie, udzielaniem kredytów hipotecznych w Polsce zajmują się wszystkie główne banki działające na terenie naszego kraju. Jest to zgodne z istotą polskiego systemu bankowego, który cechuje się uniwersalnym charakterem.

Spłata kredytu hipotecznego

Kredyty bankowe są przyznawane nawet na 35 lat (420 miesięcy), a ich spłata polega na uiszczaniu comiesięcznych rat złożonych z części kapitałowej oraz odsetkowej. Zgodnie z obowiązującym prawem możliwa jest również wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego. Takie działanie polega na jednorazowej spłacie całego zobowiązania bądź nadpłacaniu miesięcznych rat.

Nadpłacenie kredytu jest korzystne pod kątem finansowym, ponieważ przedterminowa spłata pozwala na proporcjonalne obniżenie opłat związanych z kredytem (w tym np. ubezpieczenia). Last but not least, wcześniejsze uregulowanie zobowiązania daje także komfort psychiczny.

Ocena zdolności kredytowej — co obejmuje?

Zdolność kredytowa oznacza możliwość terminowej spłaty określonego zobowiązania przez kredytobiorcę/pożyczkobiorcę. Ocena zdolności kredytowej — czasem określana także jako tzw. credit scoring — pozostaje jednym z najważniejszych aspektów analizowanych przez banki niezależnie od tego, czy mowa o niewielkiej kwocie finansowania, czy też wnioskodawca stara się uzyskać kredyt hipoteczny.

Ocena przeprowadzana przez banki przyznające kredyty hipoteczne obejmujące między innymi następujące obszary:

  • kryteria ilościowe, związane głównie z wysokością dochodów oraz wydatków,
  • kryteria jakościowe (wiek, stan cywilny, liczba osób na utrzymaniu, historia kredytowa).

Kryteria ilościowe oceny zdolności kredytowej — czego dotyczą?

Bardzo istotnym elementem oceny zdolności kredytowej jest analiza dochodów uzyskiwanych przez przyszłego kredytobiorcę. Ważna jest przy tym nie tylko wysokość zarobków, ale także źródło ich pochodzenia.

Generalnie, najlepiej oceniane są dochody z tytułu umowy o pracę zawartej na czas nieokreślony (minimalne zatrudnienie w obecnym miejscu pracy powinno trwać co najmniej 1 rok). Z kolei zarobki osiągane w ramach umów cywilnoprawnych — nawet jeśli są wysokie — nie są preferowane przez banki, aczkolwiek także mogą poprawić zdolność kredytową. Właściwie, nie ma w tym w nic zaskakującego, ponieważ istotą umów o dzieło, zlecenia itd. jest ich doraźny, tymczasowy charakter.

Oprócz strony dochodowej, banki podczas przeprowadzania oceny zdolności kredytowej biorą pod uwagę również wysokość zobowiązań kredytowych. Zasadniczo, im więcej aktualnych zobowiązań (abonament za usługi telekomunikacyjne czy leasing auta, inne kredyty i pożyczki itp.), tym mniejsza jest szansa na uzyskanie pozytywnej decyzji o przyznaniu kredytu.

Jakie są kryteria jakościowe credit scoringu?

Finanse (dochody i zobowiązania) to aspekty ważne, ale nie jedyne podczas weryfikacji wnioskodawcy starającego się o przyznanie kredytu. Oprócz tego istotną rolę gra również m.in. wiek potencjalnego kredytobiorcy. Dla banku ważny jest nie tylko wiek wnioskodawcy starającego się o kredyt, ale również — a może nawet przede wszystkim — wiek, w którym przyszły kredytobiorca zakończy spłatę zobowiązania.

W efekcie może okazać się, że negatywną decyzję odnośnie przyznania kredytu hipotecznego otrzyma wnioskodawca, który obecnie ma 48 lat i osiąga wysokie dochody, lecz stara się o kredyt hipoteczny na dwadzieścia pięć lat. Bardzo prawdopodobna jest decyzja odmowna, ponieważ kredytobiorca w momencie spłaty ostatniej raty będzie miał już ponad siedemdziesiąt lat i nie będzie aktywny na rynku pracy.

Zasadniczo, lepiej oceniane przez banki są osoby będące w związku małżeńskim. Taki stan rzeczy wynika stąd, iż wzrasta wówczas stabilność kredytobiorcy — nawet w chwili nagłej utraty zatrudnienia spłatą kredytu może zająć się współmałżonek.

Jeśli chodzi o ilość osób na utrzymaniu, to zależność jest w tym przypadku dość oczywista: im więcej osób na utrzymaniu kredytobiorcy, tym niższa całkowita zdolność kredytowa.

Niezwykle ważna jest także historia kredytowa wnioskodawcy. Banki dokonują jej weryfikacji za pomocą takich systemów jak między innymi BIK (Biuro Informacji Kredytowej). Jeśli okaże się, że potencjalny kredytobiorca miał w przyszłości problemy z terminową spłatą zobowiązań, jego szanse na otrzymanie kredytu hipotecznego znacznie maleją.

Czasem można spotkać się z opinią, zgodnie z którą brak jakichkolwiek zobowiązań (kredytów, pożyczek itd.) jest rozwiązaniem najkorzystniejszym z punktu widzenia kredytobiorcy. Rzeczywistość przedstawia się jednak nieco inaczej: sytuacją optymalną jest posiadanie pozytywnej historii kredytowej, tj. kilku spłaconych zobowiązań.

Kredyty hipoteczne — czy ocena zdolności kredytowej jest konieczna?

Kredyt na mieszkanie jest poprzedzony wyjątkowo drobiazgową oceną zdolności kredytowej. Taki stan rzeczy wynika stąd, że wartość tego typu finansowania może sięgać nawet kilkuset tysięcy złotych. Jeśli okazałoby się, że kredytobiorca nie jest w stanie uregulować zaciągniętego finansowania, to taka sytuacja prowadzi również do poważnych problemów płynnościowych banku-kredytodawcy.

Czasem można spotkać się z opinią, zgodnie z którą banki są zbyt rygorystyczne w ocenie zdolności kredytowej. Praktyka gospodarcza pokazuje jednak, że takie działanie ze strony banków jest koniecznością. O tym, jak ważna jest rzetelna ocena kredytowa i przyznawanie środków wyłącznie wybranym wnioskodawcom, może świadczyć historia krachu gospodarczego z 2008-2009 roku. Kryzys finansowy z tamtego okresu został wywołany m.in. przez zbyt „optymistyczną” ocenę ze strony banków i przyznawanie kredytów hipotecznych osobom, które nie miały stabilnych i wysokich dochodów.

Rata kredytu hipotecznego — od czego uzależniona jest jej wysokość?

Tym, co z pewnością interesuje przyszłych kredytobiorców, w największym stopniu, jest wysokość raty kredytowej. Od czego jest uzależniona jej wysokość? To, ile wynosi aktualna rata kredytu hipotecznego, wynika z poziomu:

  • stóp procentowych. Jeśli Rada Polityki Pieniężnej zdecyduje się na podwyżkę stóp (referencyjnej, lombardowej, redyskontowej, depozytowej), przekłada się to na poziom WIBOR trzy- oraz sześciomiesięcznego. WIBOR to stawka, po jakiej banki gotowe są udzielać finansowania na rynku międzybankowym. Zależność w tej kwestii jest bardzo prosta: im wyższe stopy procentowe, tym droższy kredyt;
  • marży należnej bankowi. Marża stanowi dla instytucji bankowej wynagrodzenie za ryzyko wynikające z udzielenia kredytu i pozwala na rozwój działalności komercyjnej. Generalnie, marża banku — w przeciwieństwie do poziomu stóp procentowych banku centralnego oraz WIBOR — nie zmienia się co kilka miesięcy. Co ważne, poziom marży dla poszczególnych wnioskodawców może znacznie się różnić. Wynika on np. z credit scoringu dla przyszłego kredytobiorcy. Im wyższe szacowane ryzyko niespłacenia zobowiązania, tym wyższą marżę dla siebie ustala bank.

Nie tylko oprocentowanie. Koszty okołokredytowe też są istotne!

Należy przy tym pamiętać, że oprocentowanie to nie jedyny rodzaj kosztu, jaki ponosi kredytobiorca. Zalicza się do nich na przykład:

  • ubezpieczenie,
  • koszty związane z wyceną nieruchomości,
  • opłaty sądowe, notarialne, w tym np. opłatę za wpis do księgi wieczystej oraz jej założenie itp.

W skrajnych wypadkach opłaty dodatkowe mogą stanowić nawet kilkanaście procent wartości całego zobowiązania, znacznie zwiększając koszt kredytu. Niestety, banki w przygotowywanych przez siebie reklamach zazwyczaj nie informują klientów o poziomie kosztów okołokredytowych.

Last but not least, należy pamiętać również od podatku od czynności cywilnoprawnych (jest to tzw. podatek PCC). Wartość PCC opłaca kupujący. Stawka podatku wynosi 2% od rynkowej wartości nieruchomości będącej przedmiotem transakcji. Pozornie, może wydawać się, że stawka na poziomie 2% to bardzo niewiele. Jeśli jednak wartość mieszkania lub domu wynosi np. czterysta tysięcy złotych, to należy liczyć się z dodatkowym kosztem na poziomie ośmiu tysięcy złotych. Jest to znaczna kwota, prawda?

Z kolei podatek od towarów i usług (podatek VAT) jest doliczany do wartości nieruchomości w sytuacji, gdy kredytobiorca decyduje się na zakup nowej nieruchomości u dewelopera. Pewną pociechę dla kredytobiorców może stanowić informacja, że w przypadku zakupu nowej, opodatkowanej VAT-em nieruchomości przysługuje zwolnienie z obowiązku podatkowego na cel PCC.

Dodatkowe koszty oraz marża bankowa to bardzo ważne czynniki. Koniecznie należy je uwzględnić, przeprowadzając porównanie kredytów hipotecznych dostępnych na rynku. Produkt, który początkowo wygląda jak najlepszy kredyt hipoteczny, może okazać się w rzeczywistości znacznie droższym rozwiązaniem.

Jakie są perspektywy dla kredytobiorców w 2022 roku?

Niestety, jeśli chodzi o wysokość rat, obecni oraz przyszli kredytobiorcy muszą liczyć się z tym, że obciążenia z tego tytułu wciąż będą wzrastać. Taki stan rzeczy wynika z polityki prowadzonej obecnie przez bank centralny (NBP, tj. Narodowy Bank Polski oraz zależna od niego RPP — Rada Polityki Pieniężnej), który od końca 2021 roku już kilkakrotnie podwyższył stopy procentowe. W efekcie wielu kredytobiorców płaci miesięczne raty wyższe nawet o kilkaset złotych w porównaniu z okresem sprzed kilku miesięcy.

Jaka jest minimalna wysokość kredytu hipotecznego w Polsce?

Na chwilę obecną nie istnieje minimalna wysokość kredytu hipotecznego w Polsce. Wiele w tej kwestii zależy od oferty prezentowanej przez poszczególne banki. Niektóre z nich udzielają kredytów hipotecznych nawet na niewielkie kwoty na poziomie kilkunastu tysięcy złotych — jest to dobre rozwiązanie dla wszystkich tych, którzy zebrali już większość środków na zakup nieruchomości. Inni kredytodawcy są bardziej restrykcyjni pod tym kątem. Oferowane przez nich finansowanie wynosi np. nie mniej niż sto tysięcy złotych, a minimalny okres kredytowania to np. pięć lat.

Kredyt hipoteczny — wkład własny

Choć może wydawać się inaczej, to w rzeczywistości — co do zasady — banki nie finansują zakupu/budowy domu w stu procentach. Wręcz przeciwnie: w celu uzyskania kredytu finansowego niezbędne jest posiadanie tzw. wkładu własnego. W pewnym uproszczeniu wkład własny to określona kwota pieniędzy, jaką jest zobowiązany posiadać kredytobiorca finansujący zakup nieruchomości poprzez kredyt hipoteczny.

Ile powinien wynosić wkład własny? Nie istnieje minimalna kwota bezwzględna. Wkład własny określany jest w sposób procentowy. Zgodnie z rekomendacją wydaną w 2020 roku przez Komisję Nadzoru Finansowego (KNF) minimalna wartość kapitału własnego, jakim powinien dysponować kredytobiorca, wynosi 20%.

Dokument wydany przez KNF nosi nazwę Rekomendacja S i stanowi zaostrzenie zasad w porównaniu do reguł panujących w latach poprzednich (wystarczyło wówczas posiadanie kwoty na poziomie kilku-kilkunastu procent wartości nieruchomości).

Zgodnie z rekomendacją przygotowaną przez KNF klient banku, który chciałby dokonać zakupu nieruchomości wartej np. pięćset tysięcy złotych, musi posiadać co najmniej sto tysięcy złotych w celu przeznaczenia ich na wkład własny. Maksymalna kwota finansowania, jaką kredytobiorca może uzyskać z banku, wynosi „zaledwie” czterysta tysięcy złotych, czyli 80% wartości kredytu mieszkaniowego.

Wkład własny – kredyt hipoteczny

Rekomendacja S przyniosła zaostrzenie polityki wobec kredytobiorców w zakresie kredytów hipotecznych. Z drugiej strony nie oznacza to jednak, że kredyt hipoteczny bez wkładu własnego nie jest możliwym rozwiązaniem. Wręcz przeciwnie — takie rozwiązanie zostało wprowadzone w 2022 roku wraz z Polskim Ładem.

W ramach tego nowego rozwiązania państwo — poprzez Bank Gospodarstwa Krajowego — daje możliwość zagwarantowania parze (znajdującej się w związku małżeńskim bądź nieformalnym) wkładu własnego w wysokości do 20%. Maksymalna kwota, jaką państwo jest w stanie objąć gwarancją, wynosi sto tysięcy złotych.

Ponadto, niektóre spośród banków dopuszczają także możliwość wniesienia wkładu własnego na poziomie wynoszącym zaledwie dziesięć procent. Należy jednak pamiętać, że — zgodnie z rekomendacją S — w takiej sytuacji kredytobiorca musi wykonać jedno z następujących działań, aby uzyskać niezbędne środki:

  • wykupienie dodatkowej polisy na ubezpieczenie niskiego wkładu własnego,
  • ustanowienie zabezpieczenia poprzez możliwość blokady środków na rachunku bankowym bieżącym.

Takie działania mają za zadanie zwiększyć szansę terminowej spłaty zadłużenia z tytułu kredytu hipotecznego.

Pożyczka hipoteczna a kredyt hipoteczny — jaka jest różnica?

Określenia „pożyczka hipoteczna” oraz „kredyt hipoteczny” są powszechnie traktowane jako słowa o takim samym znaczeniu. Tymczasem, określenia te odnoszą się do odmiennych kategorii finansowych. Różnica między kredytem a pożyczką dotyczy możliwości w zakresie wykorzystania środków przyznanych przez bank.

Pożyczka hipoteczna to finansowanie, którego wysokość nie może przekroczyć równowartości nieruchomości należącej do pożyczkobiorcy. Pożyczka hipoteczna zostaje zabezpieczona hipoteką. Może ona zostać przeznaczona właściwie na dowolny cel. Ponadto, pożyczki hipoteczne mogą zostać przyznane nie tylko przez bank, ale także przez niektóre pozabankowe instytucje finansowe (głównie SKOK-i).

Zupełnie inaczej przedstawia się kwestia kredytu bankowego. W tym przypadku sposób wykorzystania kapitału jest dokładnie określony w umowie z bankiem.

Jeszcze innym rodzajem finansowania jest tzw. kredyt mieszkaniowy. Działa on podobnie jak standardowy kredyt hipoteczny, ale różnica między obydwoma rozwiązaniami polega na tym, że kredyt mieszkaniowy może zostać wykorzystany „tylko” na zakup:

  •  domu,
  • mieszkania,
  • garażu,
  • działki budowlanej.

A zatem, jak widać, możliwości wykorzystania, jakie dają tradycyjne kredyty hipoteczne, są znacznie szersze, niż ma to miejsce w przypadku kredytu mieszkaniowego.

Kredyty hipoteczne. Podsumowanie

Decyzja o zaciągnięciu kredytu mieszkaniowego zdecydowanie nie powinna być pochopna. Należy rzetelnie ją przemyśleć nawet w przypadku wysokich aktualnych dochodów z tytułu stosunku pracy czy prowadzenia firmy. Taki stan rzeczy wynika stąd, iż zobowiązanie z tytułu kredytu hipotecznego jest zaciągane zazwyczaj na okres kilkunastu lat.

To właśnie dlatego należy rzetelnie przeanalizować nie tylko swoje bieżące dochody i wydatki, ale także takie pozornie nieistotne aspekty, jak na przykład perspektywy zawodowe na następne lata, stan zdrowia itd. To właśnie od nich może zależeć poziom zarobków w długiej perspektywie, a tym samym – zdolność kredytowa w przyszłości.